什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)大門。這是一個從諸多光環(huán)到舉步維艱變了味兒的養(yǎng)老項目。王迎超/攝

　　“這批土地承包期限到2027年，到時候如果村民提出收回土地不再轉租，你這邊收了別人幾十年的租金，到時這些房子怎么辦?”

　　王迎超 中房報記者 高中華 哈爾濱報道

　　“什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn) 3350元起/平方米。”

　　這樣的廣告牌近段時間出現(xiàn)在哈爾濱東部區(qū)域的多條街路上，頗為引人注目。每平方米3000多元的房價，這在哈爾濱下轄的許多縣級市都屬罕見，與哈東片區(qū)內每平方米動輒八九千元乃至上萬元的新樓盤相比，這樣的價格無疑是種“降維打擊”，讓區(qū)域多個樓盤的銷售負責人叫苦不迭。

　　經(jīng)多日調查，中國房地產(chǎn)報記者得知，該康養(yǎng)小鎮(zhèn)實為2011年啟動的什河麗景敬老社區(qū)老年公寓項目，曾是2011年哈爾濱市重點惠民工程之一，屬于香坊區(qū)幸福鎮(zhèn)的公益事業(yè)項目，土地性質為其他公用設施用地。2013年，項目一期入住后很長一段時間內消失在民眾的視野之中。后更名為什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)，近期新建了1棟高層，又重新開始對外釋放房源信息。

　　雖然項目負責人王志全辯稱，項目并非銷售商品房，每平方米3000多元的價格是按照一次性收取20年的租金估算而來，并提供了各級政府頒發(fā)的證件和批文來佐證項目的合法性，但記者調查發(fā)現(xiàn)，什河麗景敬老社區(qū)這個養(yǎng)老惠民項目因籌備兩年沒有具體落實，2013年已被香坊區(qū)民政局作廢。2020年，項目的開發(fā)主體——哈爾濱市香坊區(qū)居家養(yǎng)老服務協(xié)會也因兩年以上沒有年檢被吊銷。

　　除了興建大量的養(yǎng)老公寓“以租代售”之外，中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，該項目還在小區(qū)內建設了10余棟聯(lián)排別墅，早已對外出售。顯然，在這片政府劃撥，本該用來建設公益養(yǎng)老設施的土地上，什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目的生意經(jīng)已經(jīng)“變了味兒”。

　　“用集體土地建的這些樓盤，村里這么多年沒有得到一分錢回報。”莫力村黨總支書記胡冰圓接受記者采訪時表示，“下一步我們將針對這個項目進行調查，或將通過法律途徑起訴項目開發(fā)商。”

　　能辦產(chǎn)權證?記者得到三個說法

　　什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目在行道樹上掛出的廣告。高中華/攝

　　“什河麗景的房源為何價這么低，能辦房產(chǎn)證嗎?”

　　“我在哈爾濱市什河麗景敬老社區(qū)全款買的房子，但是簽訂的是兩個20年、一個10年共50年的租賃合同，請問合法嗎?”

　　在網(wǎng)絡上，有不少市民對什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)(即什河麗景敬老社區(qū))提出疑問。

　　“我們這個樓盤是公產(chǎn)房，屬于集體產(chǎn)權，整個小區(qū)是統(tǒng)一的一個大證。”在什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)售樓處，置業(yè)顧問向中國房地產(chǎn)報記者介紹，目前項目對外出售的是正在建設的高層房源，起價3350元/平方米，一套房全款下來也就是十幾二十萬元，雖然不能辦理銀行貸款，但可以分期付款，資金壓力小，給老人用來養(yǎng)老最合適不過。

　　當記者以購房者身份與小區(qū)居民閑聊時，在一位居民的引薦下，自稱敬老社區(qū)書記的王志勇(音)則對記者表示，該項目是政府批準的養(yǎng)老惠民項目，土地使用期限50年，到期后房子永久歸個人，房子能辦產(chǎn)權證，目前小區(qū)還沒建完，等全建完之后統(tǒng)一辦證。

　　什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目在街道上打出的廣告。高中華/攝

　　“我們是敬老社區(qū)，屬于集體建設用地，與普通商品房不一樣，是沒有產(chǎn)權的。”最終，在哈爾濱市什河麗景敬老社區(qū)有限公司實控人王志全處，記者才得到了明確答案。

　　“我們不是賣房，而是一次性收取20年的租金，3350元/平方米的價格是一個概算。說白了，我就是租20年，以后的我就不收錢了。”王志全表示，銷售人員對外釋放的信息有一些不準確的地方，是他們在培訓和監(jiān)督上沒有做到位。

　　從諸多光環(huán)到舉步維艱

　　正在興建的高層建筑已經(jīng)封頂。王迎超/攝

　　2011年5月27日，哈爾濱什河麗景敬老社區(qū)重點惠民項目工程在香坊區(qū)幸福鎮(zhèn)莫力村舉行奠基儀式，彼時，這還是一個擁有諸多光環(huán)加持的項目，“奠基當天市、區(qū)領導來了很多，合影時我都沒地方站了。”王志全回憶。

　　記者查閱哈爾濱多家媒體當年的報道資料顯示，作為2011年哈爾濱重點惠民工程之一，什河麗景敬老社區(qū)老年公寓項目主管單位是哈爾濱市老齡工作(退管)委員會辦公室，項目總投資8億元，總占地面積188906.38平方米，由企業(yè)投資，香坊區(qū)居家養(yǎng)老協(xié)會與幸福鎮(zhèn)莫力村合建，養(yǎng)老社區(qū)內設有老年醫(yī)療康復中心、營養(yǎng)配餐中心、老年活動室、老年大學、圖書館閱覽室、室內健身館、洗浴中心、大型超市及專門為社區(qū)老人提供照顧第三代的高品質幼兒園等配套設施。項目給適合生活能自理的獨居、空巢、子女不在身邊等老人提供自助型老年公寓，約6000張床位;適合半失能老年人居住的陪護型老年公寓，約3000張床位;適合失能老年人的特護型老年公寓，約1000張床位，是哈爾濱在探索養(yǎng)老模式的一個重要試點。

　　10年時間過去了，如今，這個惠民養(yǎng)老項目卻面臨舉步維艱的局面。

　　中國房地產(chǎn)報記者在什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)小區(qū)內采訪多位居民了解到，入住七八年時間，該小區(qū)目前還沒通市政自來水和燃氣，也沒有配備醫(yī)療護理隊伍，“平時要是犯個病，只能撥打120。”一位老人表示。

　　“我也不想這樣一次性收長期租賃費用，其實是不劃算的，但沒辦法，只有這樣才能迅速回收資金來彌補建設缺口。”王志全透露，項目建設資金缺口較大，政府方面也沒有任何扶持資金，因為無法從銀行貸款，他欠了大量小額貸款，負債已超過2000萬元。

　　小區(qū)規(guī)劃共37萬平方米的建設面積，目前僅完成13萬平方米，已竣工的有15棟多層和3棟高層，已入住700多戶2000多人，基本都是老年人，由于項目沒有全部建完，雖然交房多年，至今還未通過各項驗收。

　　王志全介紹，在完善社區(qū)配套上，項目也做了一些努力，比如今年4月12日，哈爾濱老年人大學什河麗景校區(qū)揭牌;小區(qū)最近建成了一棟9000多平方米的四層醫(yī)療康復中心，已獲批為醫(yī)養(yǎng)結合試點，前段時間也與黑龍江省醫(yī)院簽約年底入駐。但他對這個項目已經(jīng)失去了堅持下去的耐心和信心，“不想做了，想給項目找個下家轉手出去。”王志全表示，“再這么做下去，這個項目就做瞎了。”

　　變了味兒的“生意經(jīng)”

　　香坊區(qū)民政局關于項目的批復文件。

　　雖然王志全拿出了香坊區(qū)民政局2011年的批文，以及項目取得的《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等資料來佐證項目的合法性。但記者從香坊區(qū)民政局得到的回復是，什河麗景敬老社區(qū)這個養(yǎng)老惠民項目因籌備兩年沒有具體落實，2013年已被香坊區(qū)民政局作廢。2020年，該項目的開發(fā)主體——哈爾濱市香坊區(qū)居家養(yǎng)老服務協(xié)會也因兩年以上沒有年檢，已被香坊區(qū)民政局撤銷。

　　“沒有法規(guī)不讓我長期對外租賃養(yǎng)老公寓。”王志全堅持認為他的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目沒有變樣，但民政系統(tǒng)認為什河麗景養(yǎng)老社區(qū)項目是“小產(chǎn)權房”讓他頗感委屈，“我都是按照規(guī)劃批復建的，建完了卻不認可了。”

　　為何從光環(huán)加身的養(yǎng)老惠民重點項目變成了如今的“小產(chǎn)權房”?

　　其實，對比該項目最初的對外宣傳資料與目前的現(xiàn)狀即可得到清晰的答案。按照規(guī)劃，項目是要建設成為包含數(shù)千張床位，機構養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結合的示范性養(yǎng)老項目。但如今，小區(qū)內幾乎全建成了“以租代售”的公寓，機構式養(yǎng)老床位和醫(yī)療服務隊伍幾乎不見蹤影。此外，中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，該項目還在小區(qū)內建設了10余棟聯(lián)排別墅，早已對外出售，其中一棟還被改造成了轟趴館對外營業(yè)。

　　小區(qū)內建設了十余棟別墅。王迎超/攝

　　《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》規(guī)定：“嚴禁養(yǎng)老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。”很顯然，在這片由政府劃撥，本該用來建設公益養(yǎng)老設施的土地上，什河·康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目的生意經(jīng)已經(jīng)“變了味兒”。

　　王志全表示，項目所占土地性質屬于莫力村的村集體用地，但“實際上這塊地是我已通過土地流轉到個人名下。”對于記者提出，該項目是否給莫力村的村民帶來收益的問題，王志全則表示，“村民來住可以給租金打八五折優(yōu)惠。”

　　“在村集體土地上建了這么大一片樓盤，村里這么多年賬上卻沒有得到一分錢的收益。”莫力村黨總支書記胡冰圓接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，據(jù)他了解，的確有個別村民把手中土地、魚池或轉租或流轉給了王志全，“但這批土地承包期限到2027年，到時候如果村民提出收回土地不再轉租，你這邊收了別人幾十年的租金，到時這些房子怎么辦?這都是將來隱藏的風險。”

　　目前黑龍江省農村集體“三資”管理突出問題專項整治工作正在開展中，胡冰圓表示，“下一步清理‘三資’將針對該項目進行調查，或將通過法律途徑起訴項目開發(fā)商。”