前不久，國新辦召開了一次主題為“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”的新聞發(fā)布會。會議強(qiáng)調(diào)“將通過建立住房保障體系、全面落實房地產(chǎn)市場長效機(jī)制實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)”。

　　其中備受市場關(guān)注的核心關(guān)鍵詞為“住有所居”。

　　“住有所居”的現(xiàn)實意義在于人人有房住，而非人人買房住。伴隨著一系列政策的落地，在可預(yù)見的未來幾年，國內(nèi)住房保障體系將會不斷得以完善。“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”是未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的重要組成部分，保障性住房將與商品房一同構(gòu)建起整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供給端。

　　為保障性住房“面包”提供足額“面粉”

　　住房保障體系構(gòu)建的核心在增加土地供應(yīng)，如果沒有充足的土地供應(yīng)，住房保障體系的發(fā)展仍將緩慢，且會持續(xù)讓位于商品房市場。

　　2021年的全國集中土拍市場，包括北京、重慶、杭州在內(nèi)的多座城市，在集中土拍時均增加了競租賃住房或自持租賃面積的競拍新規(guī)則，一系列規(guī)則的設(shè)置對于保障性住房的土地供應(yīng)形成了有力支撐，能夠保證市場中商品房與保障性住房能夠進(jìn)行雙通道供應(yīng)。

　　我們以北京土地市場為例。

　　8月30日，北京發(fā)布第二批集中供應(yīng)地塊共43宗地塊，總供應(yīng)面積達(dá)到243.7萬㎡，規(guī)模比首次供地增加44%，起始價1358.77億。

　　與首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建設(shè)用地與規(guī)劃建面均增加44%。在43宗地塊中，包含1宗獨(dú)立公租房用地，13宗配建保障性租賃住房用地，租賃住房用地總建筑面積27.2萬平米，整體占比進(jìn)一步拉升。

　　在5月的首批集中供地中，北京的整體土地成交溢價率為6.4%。由于其所具備較為完善的競拍規(guī)則，得到了住建部的直接表揚(yáng)，且其一系列土拍規(guī)則被稱之為“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的競拍規(guī)則中也在積極學(xué)習(xí)引入“北京模式”。

　　以重慶二批集中供地為例。8月31日重慶公布第二批集中供地地塊宗數(shù)，共掛牌42宗地，其中17宗地配有自持租賃住房。

　　在競拍規(guī)則中，重慶同樣也增加了“競自持”條件。當(dāng)競價達(dá)到最高限價后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競自持租賃住房比例環(huán)節(jié);當(dāng)競自持租賃住房比例達(dá)到100%時，轉(zhuǎn)為競自持租賃住房年限環(huán)節(jié);當(dāng)競自持租賃住房年限達(dá)到50年時，則以接受該條件中競買保證金最先到賬者確定為最終競得人。不難看出，重慶較為復(fù)雜的競拍規(guī)則設(shè)定也是優(yōu)先“保障”。

　　包括重慶在內(nèi)，在多座城市已經(jīng)公布的第二批集中供地公告中，保障性租賃住房供地的比例正在不斷提升，同第一輪集中供地的“經(jīng)驗缺乏”相比，二批供地均已開始針對溢價率與租賃住房比例進(jìn)行規(guī)則設(shè)置，“北京模式”的示范作用顯著。

　　“出價最高者得”規(guī)則被弱化

　　土地溢價率的高低與保障性住房的地塊供給，能夠直接反映一座城市對于“住有所居”政策的理解執(zhí)行的堅決與否。

　　在首輪集中供地中，22城出讓802宗地塊，合計土地出讓金10530億，平均土地溢價率達(dá)到14.7%。樓面價相比2020年同期上漲15.1%。

　　首輪集中供地的出讓金與溢價率均高于往年，集中土拍顯然沒有達(dá)到降低地價和市場預(yù)期的政策目標(biāo)。因此在二批集中土拍開始后，多個城市選擇暫緩供地計劃以進(jìn)行規(guī)則完善調(diào)整。

　　貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，福州、濟(jì)南、天津與青島完成第二批集中供地，從宅地成交率(成交宗數(shù)/出讓宗數(shù))來看，福州成交率為68.4%，較首批次下降18.6%;濟(jì)南成交率為72.9%，較首批次下降21.9%;天津成交率為65.6%，較首批次下降12.0%;青島成交率為90.0%，較首批次下降8.2%;成都第二批集中供地中的17宗地因故終止出讓。

　　第二輪集中供地成交率與首輪相比有所降低。一是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響所致，二是部分城市在首批集中供地規(guī)則之上又進(jìn)行了“修補(bǔ)”，對于穩(wěn)定土地市場也起到了作用。

　　部分媒體將前一階段的房企股價大漲作為結(jié)果進(jìn)行推算，認(rèn)為多座城市針對土拍規(guī)則的調(diào)整對于房企是利好。實際上，作為土拍規(guī)則調(diào)整的核心，控制溢價率無疑會降低房企拿地成本，但這也只是規(guī)則調(diào)整的伴隨結(jié)果，并非規(guī)則調(diào)整的目標(biāo)指向。

　　我們以北京的二批集中土拍規(guī)則進(jìn)行詳解，其中最為重要的兩條規(guī)則：“搖號確定競得人”、“競現(xiàn)房銷售面積”。

　　“搖號確定競得人”規(guī)則規(guī)定：當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

　　如此一來中小規(guī)模房企將有更多機(jī)會拿地，市場也不會再僅以出價高低與自持比例進(jìn)行抉擇。房企利用產(chǎn)品“縮水”以降低成本所導(dǎo)致的購房者踩雷幾率也將減少，這對于消滅劣質(zhì)住房將是一次有效助力。

　　“競現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則規(guī)定：在競拍時該地塊若達(dá)到出讓地價上限后，轉(zhuǎn)為“競報現(xiàn)房銷售面積”。

　　此次被納入試點(diǎn)的地塊是大興黃村地塊，在價格達(dá)到上限后，競拍房企將以“現(xiàn)房銷售”面積為競爭點(diǎn)。對購房者而言，現(xiàn)房銷售能夠杜絕“爛尾”，真正實現(xiàn)所見即所得;對開發(fā)商而言，“高周轉(zhuǎn)”在北京市場將成為絕唱，現(xiàn)房銷售對于房企的資金能力將是一個考驗，在這一點(diǎn)上，資金實力雄厚的央企無疑具備優(yōu)勢。

　　“現(xiàn)房銷售”條件之下，資本運(yùn)作能力成為考驗房企操盤的核心挑戰(zhàn)，就短期而言，“現(xiàn)房銷售”仍難以大規(guī)模推行，畢竟當(dāng)下多數(shù)房企考慮的還是“效率”，尤其對于大多數(shù)民企而言，市面上的錢仍舊很“貴”。

　　為保障房企在資金利用層面的低杠桿，北京更是采取了“禁馬甲”規(guī)則，要求房企拿地后不能轉(zhuǎn)移股權(quán)和權(quán)益，且在資金端規(guī)定了四個不屬于：

　　1. 不屬于直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金;

　　2. 不屬于使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款;

　　3. 不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款;

　　4. 不屬于使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資。

　　如此一來，房企拿地后引入“資本”難度升級，以往拿地后進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的操作將難以實施。

　　引入“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”以消滅劣質(zhì)住房

　　“整體溢價率不超過10%，單宗地最高溢價率為15%”，限溢價率的規(guī)則制定可能是體現(xiàn)北京堅決建立住房保障體系的決心所在。對于土拍溢價率的設(shè)限，既能夠?qū)⑹袌鲱A(yù)期變得更加溫和可控，又對房企拿地成本有降低作用。

　　此外，對于購房者極為友好的“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”規(guī)則在北京二批集中供地得到進(jìn)一步明確。在二批集中供地的43宗地塊之中有36宗地為競品質(zhì)地塊，占比進(jìn)一步提升至84%，在首批集中供地中，僅有7宗地為競品質(zhì)地塊。“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”已經(jīng)成為北京土拍的亮點(diǎn)規(guī)則，也是保障項目交付品質(zhì)的重要舉措。

　　“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”并非比拼豪華程度，而是以“宜居”作為重要評選標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮戶型實用程度、居住體驗、配套設(shè)施可達(dá)性、公共空間設(shè)置等指標(biāo)。“高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案”大概率會解決在前幾年由于“雙競規(guī)則”所間接導(dǎo)致的項目品質(zhì)下降問題。

　　2016年，北京土拍市場推出“限房價、競地價”的土地出讓模式，自此之后市場中涌現(xiàn)出多個“限競房”，僅在2019年，限競房共計成交20914套，占新房市場成交的57%。

　　對于購房者而言，“限競房”的出現(xiàn)無疑是某種房價的友好，其可以將房價限定在階段之內(nèi);但對房企來說，在土地成本居高與“限競房”銷售限價的情況下，只能往下壓成本、要利潤，產(chǎn)品減配無疑成為最令購房者受傷的地方。一系列圍繞項目品質(zhì)的維權(quán)事件開始出現(xiàn)，關(guān)于外立面鼓包、墻皮掉落、入戶過道過窄的維權(quán)事件出現(xiàn)在祥云賦、紫郡蘭園、公園十七區(qū)等眾多限競房項目。

　　“雙競規(guī)則”所導(dǎo)致的高地價與低房價組合，嚴(yán)重壓縮了房企的利潤空間，房企不會做賠本的買賣，即使保留最為微弱的利潤，最終也還是得由購房者買單。

　　2021年，北京所推出的一系列土拍新規(guī)取代了以往的“雙競規(guī)則”，尤其房企搖號、低溢價率等規(guī)則能夠幫助房企減輕拿地成本壓力，促使房企不再向下要利潤，預(yù)計未來兩年內(nèi)上市的項目維權(quán)事件將大幅度減少。

　　以完善保障房體系、消滅劣質(zhì)住房為重任的“北京模板”并非個案，一眾城市也在不斷進(jìn)行規(guī)則跟進(jìn)。包括杭州、寧波在內(nèi)的部分城市宣布未來30%新房將是保障性租賃住房。

　　在浙江發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》中寫道，在“十四五”期間，人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)的比例力爭達(dá)到30%以上。

　　各地土拍規(guī)則的調(diào)整目標(biāo)在于加強(qiáng)保障性住房體系的全國化建立，多個城市的二次集中供地公告中所發(fā)布的新“工具”將其決心展現(xiàn)無遺。

　　如果行業(yè)的“上半場”是以市場化為特點(diǎn)，那么“下半場”將是保障房與商品房并行的路徑。房企也將要重新適應(yīng)新的市場規(guī)則。