今日視點(diǎn)：從41份房企三季報(bào)預(yù)告看兩個(gè)“新常識(shí)”

　　截至10月27日，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)行業(yè)房地產(chǎn)分類，41家A股上市房企公布了三季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，按照預(yù)告凈利潤(rùn)上限看，平均每家盈利1.1億元，比上一個(gè)低谷期2014年同期還要低0.8億元。

　　當(dāng)然，由于三季報(bào)尚未正式全部披露，這一數(shù)據(jù)尚存在不確定性。綜合對(duì)比之后，筆者發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)“新常識(shí)”漸浮出水面。

　　隨著金融資源向房地產(chǎn)行業(yè)配置占比減少，積極降負(fù)債、控杠桿以及去金融化縮表瘦身，保持健康發(fā)展是目標(biāo)，這是“新常識(shí)”之一。畢竟，安全比增速更重要。

　　從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程來(lái)看，國(guó)內(nèi)人均居住面積從不到4平方米到40多平方米，老百姓居住條件得到切實(shí)改善，這是進(jìn)步。但遺留的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，年輕人因沒(méi)買(mǎi)房在大城市難以立足，以過(guò)高貸款買(mǎi)房或也會(huì)增加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去占用了過(guò)多金融資源，開(kāi)發(fā)商靠高負(fù)債推動(dòng)，這一路徑也不可持續(xù)。

　　因此，當(dāng)下房企需走出以“借債-買(mǎi)地-賣(mài)房-借債”的非理性循環(huán)發(fā)展怪圈，不再走復(fù)制規(guī)模道路，要靠研發(fā)創(chuàng)新造作品而非產(chǎn)品，靠精細(xì)化管理提效……“減肥”過(guò)程或許難熬，但堅(jiān)持下來(lái)后，或有機(jī)會(huì)享受到行業(yè)深度調(diào)整后的紅利。

　　今天的錢(qián)要留出一部分為新業(yè)務(wù)謀篇布局，房企要習(xí)慣于賺小錢(qián)賺慢錢(qián)，這是“新常識(shí)”之二。因?yàn)?，能力比?guī)模更重要。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，增量市場(chǎng)的住宅開(kāi)發(fā)天花板壓低，存量市場(chǎng)卻到了大有可為的時(shí)刻。比如城市更新、物業(yè)管理、租賃公寓、商管、物流、代建等領(lǐng)域，都是未來(lái)房企發(fā)力的重點(diǎn)。

　　以物業(yè)服務(wù)為例，2020年這一市場(chǎng)營(yíng)收已達(dá)1.18萬(wàn)億元，實(shí)現(xiàn)IPO的物管理企業(yè)越來(lái)越多，在開(kāi)發(fā)主業(yè)市值不佳的時(shí)刻，物管企業(yè)估值遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)上市主體。后房地產(chǎn)時(shí)代是圍繞服務(wù)而非蓋房子做生意，擴(kuò)大服務(wù)能力圈、提升服務(wù)品質(zhì)是商業(yè)模式核心。

　　房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束已是業(yè)界共識(shí)，金融紅利正在被擠出房企利潤(rùn)表，行業(yè)“高光時(shí)刻”已逝，新機(jī)會(huì)留給擁抱長(zhǎng)期主義的發(fā)展商。房企需要“慢轉(zhuǎn)彎”，向精細(xì)化管理和服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力，轉(zhuǎn)變發(fā)展動(dòng)能，靜待下一個(gè)春天。