依靠東直門項(xiàng)目30分鐘成交168套房源、一口氣回收57億元的戰(zhàn)績，原本作為AMC(資產(chǎn)管理公司)、定位“馳援”樓市的中國信達(dá)，不但打贏了一場爛尾翻盤仗，更是在營銷圈罕見地收獲了與中海同等的關(guān)注度。

　　收之桑榆，失之東隅。

　　另外一個(gè)同樣隸屬于信達(dá)注資的項(xiàng)目——北京昌平國子郡卻面臨著延遲交房、多方扯皮、業(yè)主擔(dān)憂爛尾的境遇。一邊拯救爛尾，一邊卻延期交房、引發(fā)爛尾擔(dān)憂，信達(dá)的地產(chǎn)生意究竟是成功還是失敗?

　　苦熬八年倒掛帶來紅利

　　一如外界所熟知的，現(xiàn)如今東直門的信達(dá)中心是當(dāng)年北京奧運(yùn)會(huì)的重點(diǎn)配套項(xiàng)目之一，20年前著手建設(shè)，但除了交通樞紐在2008年建成交付使用外，其他項(xiàng)目一波三折：開工、停工、復(fù)工幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，其產(chǎn)權(quán)方也歷經(jīng)北大青鳥、國浩中國，中間還夾雜著華遠(yuǎn)地產(chǎn)等。最終在2015年，中國信達(dá)以105億元收購入局，在隨后的八年里，信達(dá)逐漸明白知名爛尾項(xiàng)目單靠一己之力無法成功撬動(dòng)，隨后以股權(quán)出讓的方式引入益田集團(tuán)操盤商業(yè)，并聯(lián)手北京地方國企城建集團(tuán)旗下城建東華，方有今日的信達(dá)中心。

　　信達(dá)中心申領(lǐng)預(yù)售許可證的企業(yè)為北京城建東華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，該公司分別由海南京灝實(shí)業(yè)有限公司(股比90%)和北京佳源投資經(jīng)營有限責(zé)任公司(股比10%)持股，前者屬于國浩房地產(chǎn)100%控股，后者為北京市東城區(qū)國資委100%控股。質(zhì)押方為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司。雖然從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，信達(dá)地產(chǎn)并沒有直接參與，而是同屬于中國信達(dá)的信達(dá)資產(chǎn)以質(zhì)押的方式出資，但現(xiàn)場銷售也證實(shí)，項(xiàng)目確實(shí)由信達(dá)地產(chǎn)銷售。

　　“東城區(qū)做了大量的工作，讓北京佳源投資經(jīng)營有限責(zé)任公司直接入股一個(gè)爛尾項(xiàng)目，這在區(qū)里是很罕見的，再加上信達(dá)的資金與益田的商業(yè)運(yùn)營，這才成功盤活信達(dá)中心。”知情人透露，項(xiàng)目參與方每個(gè)都不是“白給的”，其中北京佳源投資經(jīng)營有限責(zé)任公司更是東城區(qū)的“親兒子”，在永定府等核心區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的持股名單中，均為區(qū)一方代表，這樣一家企業(yè)直接接入，給了信達(dá)運(yùn)作的底氣。外加價(jià)格的絕對(duì)倒掛，即便是內(nèi)有產(chǎn)權(quán)縮水20年，外有交通樞紐的雜亂與學(xué)區(qū)的bug，也難掩項(xiàng)目在位置、價(jià)格、準(zhǔn)現(xiàn)房三大方面的絕對(duì)優(yōu)勢。

　　信達(dá)中心能再次入市到底多坎坷，從建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)的次數(shù)便可見一二。據(jù)北京市住建委信息顯示，信達(dá)中心前后共5次申辦或補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證，分別為2006規(guī)建字0432號(hào)、[2008規(guī)復(fù)函字0108號(hào)]、(2012)規(guī)建補(bǔ)正字(0002)號(hào)、[2011規(guī)復(fù)函字0146號(hào)]、2022規(guī)自(東)建字0012號(hào)。

　　據(jù)東外39號(hào)項(xiàng)目銷售人員介紹，信達(dá)中心住宅部分經(jīng)由信達(dá)地產(chǎn)重建后更名為“東外39號(hào)”，全部兩棟樓168套，項(xiàng)目單價(jià)在12萬-12.9萬元/平方米，與周邊形成明顯倒掛。鏈家二手房顯示，所在區(qū)域內(nèi)的當(dāng)代萬國城MOMA以及融創(chuàng)總部所在的使館壹號(hào)院，目前二手房掛牌均價(jià)分別在13萬元/平方米及16萬元/平方米，因此東外39號(hào)入市后銷售狀況極佳，目前僅有幾套清退房可供選擇。

　　掛名沙河項(xiàng)目引發(fā)爛尾擔(dān)憂

　　東直門爛尾大賣的同時(shí)，位于北京昌平沙河的國子郡，業(yè)主們卻在幾次三番得到“保證如期交房”的說辭后，收到了延期交房的通知，該項(xiàng)目同樣是信達(dá)方面以“注資”試圖拯救的“危機(jī)項(xiàng)目”。

　　這個(gè)名叫國子郡的項(xiàng)目地塊位于昌平北街家園一區(qū)附近，原為北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“羅頓沙河”)所有，公開信息顯示，該項(xiàng)目早在2004年前后便已拿地。詭異的是，羅頓沙河在拿到該地塊后并未形成銷售，而是在2019年一期才姍姍來遲。

　　“國子郡這塊地的商品房15年以后才入市，也不完全是羅頓沙河的原因，主要是項(xiàng)目所在的地塊處于整個(gè)高教園區(qū)大的開發(fā)中。”知情人士透露，昌平沙河高教園地塊基于“政府為主導(dǎo)、由政府統(tǒng)一組織園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、高校為主體”的原則，須優(yōu)先保障大學(xué)的建設(shè)入駐，造成建設(shè)主體不能自主安排開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

　　但羅頓沙河在其中也并非毫無問題。根據(jù)監(jiān)管對(duì)其關(guān)聯(lián)公司*ST羅頓的飛行檢查顯示，在北京沙河項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目還存在未開設(shè)投資款專用賬戶，未設(shè)立管理部、關(guān)聯(lián)交易未履行信息披露義務(wù)等問題。尤其是項(xiàng)目銷售收入被長期無償占用。

　　“信達(dá)在介入之后，同樣發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目存在的各種資金問題，目前遲遲無法交房也是因?yàn)轫?xiàng)目有資金缺口，但信達(dá)不愿意或者說沒談攏注資。”業(yè)主方代表如此反饋此前談判的信息。據(jù)了解，該項(xiàng)目一期原定于2022年12月底交付?，F(xiàn)如今，開發(fā)商告知購房人延期至明年5月底才能交付房，多位項(xiàng)目購房人稱，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目工地施工緩慢，擔(dān)心項(xiàng)目會(huì)爛尾。

　　北京商報(bào)記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，目前該項(xiàng)目臨街樓座已經(jīng)完全封頂，外立面、門窗等已完成施工。據(jù)現(xiàn)場施工人員介紹，項(xiàng)目確實(shí)已經(jīng)基本具備硬件完工，但綠化、社區(qū)等配套設(shè)施尚處于施工階段。“不考慮債務(wù)等問題，從項(xiàng)目的施工來看，國子郡爛尾的可能性并不大，但如果項(xiàng)目確實(shí)存在較大的資金騰挪與質(zhì)押無法歸還，不排除交房不順。”知情人士如此表示。

　　與信達(dá)中心不同的是，國子郡質(zhì)押方除了中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司外，還有安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者為信達(dá)地產(chǎn)100%控股。項(xiàng)目在售賣時(shí)也以“信達(dá)地產(chǎn)”作為主要宣傳點(diǎn)。

　　事實(shí)上即便是作為有過多次復(fù)雜債權(quán)處理經(jīng)驗(yàn)的信達(dá)，在國子郡項(xiàng)目上確實(shí)也是遇人不淑，合作伙伴羅頓沙河在交房及商品房預(yù)售方面問題不斷。天眼查顯示，羅頓沙河曾多次因商品房預(yù)售合同糾紛被起訴，雖然大部分“達(dá)成調(diào)解”，但也有敗訴、被判處賠償?shù)?，其中就包含因延遲交房導(dǎo)致的案件。

　　不僅如此，在今年的11月，該公司還曾四次被強(qiáng)制執(zhí)行，涉案金額近20萬元。

　　地產(chǎn)板塊陷入增收不增利尷尬

　　從動(dòng)作上來看，中國信達(dá)的紓困依然聚焦項(xiàng)目層面，其對(duì)出險(xiǎn)房企采用的是“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”模式，即中國信達(dá)負(fù)責(zé)接管、投入增量資金，再找到平臺(tái)代建，最終實(shí)現(xiàn)“保交樓”。如此一來，中國信達(dá)也可源源不斷地向旗下地產(chǎn)平臺(tái)信達(dá)地產(chǎn)輸送業(yè)務(wù)。

　　這樣的“協(xié)同”在信達(dá)地產(chǎn)2022年中報(bào)中亦有所表露。信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)為，集團(tuán)協(xié)同是其最大的差異化優(yōu)勢。公司作為中國信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，信達(dá)系統(tǒng)資源能夠?yàn)楣景l(fā)展提供有力的支持，公司除從公開市場獲取項(xiàng)目外，還可以借助中國信達(dá)資源，強(qiáng)化集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮公司的專業(yè)作用，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、操盤代建等多種方式獲取項(xiàng)目。

　　但在大力發(fā)展“協(xié)同”的背后，信達(dá)地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)并未給出適配的答案。

　　2021年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收221.05億元，同比減少14.53%;歸屬于上市公司股東的凈利潤8.15億元，同比減少45.74%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤1.04億元，同比減少91.27%;同期，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額27.12億元，同比減少63.16%。

　　到了今年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)仍未止跌。2022年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收118.9億元，較上年同期增長46.71%;而歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.48億元，較上年同期下降20.93%。

　　得益于強(qiáng)大的股東背景，信達(dá)地產(chǎn)亦不用為流動(dòng)資金而發(fā)愁。今年4月，信達(dá)地產(chǎn)成功發(fā)行規(guī)模5.8億元的3年期中期票據(jù)，利率4.07%。5月20日，信達(dá)地產(chǎn)又成功發(fā)行2022年公司債券(第一期)12億元，期限分為3年及5年，票面利率在3.45%-3.7%。利率創(chuàng)三年以來央企AA+地產(chǎn)公司債新低。緊接著8月7日，信達(dá)地產(chǎn)完成發(fā)行5年期規(guī)模15億元的公司債券(第二期)，票面利率3.8%。

　　AMC入局AB面

　　自去年底以來，為化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加速行業(yè)出清，政策端鼓勵(lì)A(yù)MC、信托等金融機(jī)構(gòu)紓困房企。過去的數(shù)個(gè)月，信達(dá)忙碌的身影隨處可見。

　　今年7月，中國信達(dá)聯(lián)合深圳華建組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，正式進(jìn)場交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”，采用“信達(dá)收購債權(quán)+華建出資+信達(dá)地產(chǎn)代建”的合作模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盤活。這一“地王”項(xiàng)目，受到佳兆業(yè)理財(cái)爆雷影響，也面臨停工爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年10月，世茂17.5億元轉(zhuǎn)讓南京巨無霸項(xiàng)目，買方為中國信達(dá)與五礦信托。該項(xiàng)目位于南京市棲霞區(qū)，占地面積約為22.61萬平方米，包括地下空間2.65萬平方米，包含住宅、商業(yè)及寫字樓以及社交及綠地空間。

　　此外，中國信達(dá)聯(lián)合河南中豫建投設(shè)立規(guī)模100億元的房地產(chǎn)紓困基金已于12月9日完成注冊，專項(xiàng)用于投資河南省問題樓盤紓困。

　　最新發(fā)布的“金融16條”提出，鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題金融債券。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，短期來看，AMC的介入為一是為救助對(duì)象提供了資金，二是為其提供了信用背書。長期來看，AMC在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配等方面有豐富的經(jīng)營和優(yōu)勢，也具有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢;同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的紓困只是其業(yè)務(wù)的一部分，受行業(yè)下行的影響有限，因此具有較強(qiáng)的紓困能力。

　　雖然AMC成為房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的主要力量，但在企業(yè)端卻表示“有限”，對(duì)于整體的房企流動(dòng)性危機(jī)來說，紓困能力并不“解渴”。

　　對(duì)此，劉水稱，出險(xiǎn)房企愿意出手的項(xiàng)目，往往有資不抵債、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、項(xiàng)目資金挪用無法追回等特點(diǎn)。所以，AMC紓困出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，有進(jìn)展，但沒有大規(guī)模出現(xiàn)。