“栽一棵樹最好的時間是十年前，其次就是現(xiàn)在。”11月5日晚間，萬科宣布拆分萬物云赴港上市，有業(yè)內(nèi)人士做出如此評價。“恰逢其時，合伙奮斗”，萬物云CEO朱保全在回復(fù)《證券日報》記者時表示。

　　“物業(yè)什么時候上市?”這是每次媒體記者見到萬科董事長郁亮必提的問題，“暫時沒想好”、“我怕資本市場把我們引導(dǎo)壞了”、“有望達成千億元市值”、“一定會上市，未來適當?shù)臅r候”……

　　但不得不說，物管行業(yè)估值70倍-80倍的風口時刻，萬物云是缺席的。如今行業(yè)估值已開始回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動，部分物管企業(yè)市盈率已降至10倍，疊加地產(chǎn)行業(yè)正值冬天，萬物云反倒來了。

　　萬物云準備好了嗎?對標貝殼，定位物管行業(yè)空間科技服務(wù)商，會給估值加分嗎?

　　時機已到?

　　早在2018年就喊出“活下去”的萬科，面對2019年以來房企密集分拆物管板塊上市、減緩財務(wù)壓力的誘惑，卻沒有讓萬物云啟動IPO。郁亮曾說，“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

　　畢竟，2020年，萬科歸屬于母公司股東的凈利潤是415億元(今年前三季度為167億元)，相比之下，物業(yè)板塊凈利潤約20億元，物業(yè)板塊是“賺小錢”。此外，若做傳統(tǒng)的物業(yè)公司，仍舊是靠規(guī)模競速支撐利潤規(guī)模的商業(yè)模式，對母公司依賴過重。但若想要做物業(yè)板塊的“一哥”，一是要服務(wù)業(yè)態(tài)多元化;二是要將交易服務(wù)“標準化”，提高交易效率，完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型;三是要“合伙奮斗”，做行業(yè)平臺。

　　平臺化是難點也是方向，但需要多年投入，任重道遠。從目前萬物云的營收情況來看，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍是主力。2021上半年，萬物云營業(yè)收入104億元，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55%;商業(yè)物業(yè)服務(wù)31.6億元，占比30%;其他收入占比約為15%。

　　顯然，以自身營收和母公司資金支持去完成平臺化建設(shè)大目標，已遠遠不夠。未上市的情況下，即便萬物云通過“睿聯(lián)盟”等平臺輸出方式盡量降低擴張的資金負擔，但上半年負債率約62.76%，對物業(yè)公司而言屬偏高水平。

　　“2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為43.75%，萬物云高出18.88個百分點，而碧桂園服務(wù)僅為40%。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，上市在一定程度上可降低母公司萬科的資金壓力，也有利于萬物云降低負債規(guī)模。比如，參照碧桂園服務(wù)上市后資本市場動作路徑看，在配股融資、發(fā)行可換股債券等多種融資手段下募資超過150億港元，為后續(xù)收購做好儲備，同時將負債率從上市前的接近60%降至上半年的41%。

　　至于郁亮對萬物云上市“松口”的原因，萬科回復(fù)《證券日報》記者稱，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。此外，萬科稱，此舉有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時，可以有效增強萬物云的資本實力，擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升競爭優(yōu)勢。

　　“分拆對萬科股價和資金鏈都有助力。” 匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，當下房企正在低價出售物業(yè)資產(chǎn)，萬物云若上市，融資后可抓住時機并購。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，物業(yè)管理行業(yè)年內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

　　估值幾何?

　　11月8日，在萬科宣布拆分萬物云上市后的第一個交易日，H股萬科企業(yè)漲7.05%，報18.22港元，最新市值2513億港元。

　　“資本市場是持歡迎態(tài)度的。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報》記者表示，萬物云是物業(yè)大鱷，在上市過程中，也可能有新的收并購產(chǎn)生，至于上市后的估值，取決于彼時資本市場對于行業(yè)的整體估值水平。

　　根據(jù)此前報道，萬科分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)或籌資達20億美元。今年8月份，陽光城以持有的陽光智博100%股份與萬物云換股，獲取萬物云4.8%的股份，彼時市場預(yù)計，萬物云估值約為1000億元。

　　多位業(yè)內(nèi)資深分析師告訴《證券日報》記者，萬物云定位為空間科技服務(wù)商，多個細分板塊業(yè)務(wù)漲勢良好，凈利潤水平為20億元，若參照科技公司估值水平，結(jié)合當前頭部物管企業(yè)的市盈率情況，大概率會超過40倍，對應(yīng)市值超過800億元，有望達1000億元以上。換言之，物管板塊有望再次迎來市值超千億元的“大鱷新兵”。

　　不過，另有專業(yè)投資者表示，估值到底幾何，除考慮行業(yè)因素之外，還要看萬物云未來三年的業(yè)績承諾。按照朱保全10月下旬在萬科媒體溝通會上的表態(tài)看，萬物云的SPACE板塊中，萬科物業(yè)增速控制在30%，萬物梁行增速30%-60%，萬物云城增速大于60%。

　　當然，也不排除萬物云未來市值超過萬科的可能性，這在地產(chǎn)行業(yè)并不是沒有先例?？傮w而言，若萬物云完成敲鑼上市，則標志著物管板塊整體正式“獨立”，不再是地產(chǎn)開發(fā)的附屬業(yè)務(wù)。未來，無論是存量還是城市服務(wù)，房地產(chǎn)的空間服務(wù)時代到來了。(記者 王麗新)