“住宅+商業(yè)” 下的吾悅廣場近年來營銷風(fēng)波泛起

　　近期河北滄州、浙江海鹽等地的吾悅廣場還打著銷售LOFT公寓旗號進行“商改住”，并以“買一層送一層”的口頭承諾招攬購房者。

　　“新城控股已連續(xù)多年保持著穩(wěn)定的盈利能力，實現(xiàn)公司收入與利潤雙升。”4月11日，一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，年報業(yè)績亮眼背后，是得益于新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略。

　　“不過，伴隨樓市轉(zhuǎn)冷，‘住宅+商業(yè)’主導(dǎo)下的規(guī)模擴張，出現(xiàn)了諸多次生問題。因激進去化而出現(xiàn)的‘工抵房’‘工抵鋪’‘商改住’等營銷手段，或?qū)⒓铀偻钢放品科笮抛u。”上述行業(yè)人士對記者說。

　　值得一提的是，吾悅廣場除了有“工抵房”，“工抵鋪”也加入了變相降價銷售的序列。

　　4月中旬，河北滄州吾悅廣場營銷中心有工作人員向記者介紹，滄州吾悅廣場現(xiàn)推近30套“工抵鋪”，單套商鋪面積50平方米至70平方米，一層商鋪為每平方米25000元，二層商鋪為每平方米15000元。該工作人員強調(diào)稱，商鋪銷售接近尾聲，剩下的這些“工抵鋪”統(tǒng)一打包給吾悅廣場施工總包單位(廣廈建設(shè)集團)，現(xiàn)在營銷中心是代為銷售并辦理更名等手續(xù)，現(xiàn)行售價要比以往同類戶型商鋪優(yōu)惠每平方米2000元。

　　記者在現(xiàn)場走訪時了解到，滄州吾悅廣場所售商鋪為室外商街，對外推廣名為“運河印巷”(標(biāo)注為S1號樓)，是繼購物中心、住宅與公寓等項目之后，滄州吾悅廣場又一核心組團項目。該項目分為上下兩層，“凹”字形布局中間設(shè)有一條步行街，環(huán)繞于吾悅廣場購物中心(標(biāo)注為S2號樓)東、北、西三面，大小商鋪共331套，2020年8月開始對外發(fā)售。

　　據(jù)已購商鋪業(yè)主提供數(shù)據(jù)顯示，該商鋪初始售價為每平方米27000元。目前，整個“運河印巷”僅有三四戶商鋪投入使用外，其余均處于閑置和少量室內(nèi)裝修階段，還有10余戶欲直接將商鋪對外出租。對于有商鋪轉(zhuǎn)給施工方的說法，部分已購“運河印巷”商鋪業(yè)主表示并不知情。

　　4月11日，中國房地產(chǎn)報記者多次致電廣廈建設(shè)集團有限責(zé)任公司滄州分公司，該公司電話始終處于無人接聽狀態(tài)，采訪未果。

　　將以毛坯房交付的“金牛座”(3-13層)每層均隔成了23套“LOFT公寓”

　　“金牛座”中“LOFT公寓”樣板間儼然高檔復(fù)式住宅

　　“金牛座”對外展示的“LOFT公寓”內(nèi)上下兩層廚衛(wèi)設(shè)施俱全

　　“運河印巷”商鋪業(yè)主汪先生告訴記者，當(dāng)初決定投資商鋪，看中的就是吾悅廣場品牌影響力，其次是“LOFT商鋪”空間上的實惠，等同于買一層送一層。

　　據(jù)汪先生回憶稱，2021年9月，他投資135萬元購買了一套“運河印巷”一層沿街商鋪，套內(nèi)建筑面積50平方米。負責(zé)接待他的銷售人員表示，“運河印巷”一層商鋪層高5.9米，二層商鋪層高普遍為5.1米，相比之下，汪先生所購買的商鋪更具實用性，適宜在中間加層，做成LOFT，居住辦公兩不誤。

　　將商業(yè)用房改成住宅或辦公用房，即屬典型“商改住”“商改辦”，該類房源曾在早些年受到市場廣泛追捧，但近年該類房源多存在未經(jīng)批準(zhǔn)擅自建設(shè)的問題，地方規(guī)劃等部門對此不予規(guī)劃驗收合格。為此，一些“商改住”選擇繞開規(guī)劃、施工等監(jiān)管環(huán)節(jié)，等到原有報建工程驗收后，再擅自對其進行內(nèi)部加層、增加建筑面積，這也往往成為地方監(jiān)管盲區(qū)。

　　然而，汪先生并沒有意識到將商鋪做夾層改成商住兩用會觸及政策紅線，他聽信了商鋪銷售人員對其可做夾層的承諾。為此，滄州吾悅廣場營銷中心工作人員表示，待商鋪工程驗收后方可允許業(yè)主自行做隔層施工，至于隔出來的房屋用途，開發(fā)商和地方相關(guān)部門未做要求。

　　值得注意的是，商鋪“商改住”在滄州吾悅廣場并不是個案。同樣承諾工程驗收后可以“商改住”的還有滄州吾悅廣場S3、S4號樓“LOFT公寓”。據(jù)了解，層高分別為13層的S3、S4號樓對外推廣名為滄州吾悅廣場金牛座。有資料顯示，2棟樓房屋用途為零售商業(yè)，產(chǎn)權(quán)期限為40年，預(yù)計2022年9月份將交付使用。

　　已明確房屋屬性為零售商業(yè)的滄州吾悅廣場金牛座，卻被滄州吾悅廣場營銷中心宣傳成可居住辦公于一體的“LOFT公寓”，并且以樓層層高(可做夾層)、價格低、戶型多元等優(yōu)勢，作為宣傳賣點對外推廣。“由于該公寓售價較低，每平方米7700元至8200元，而周邊商品房住宅價格已達每平方米12000元左右。截至目前，金牛座3層、11層、13層僅剩有少量房源外，其余已銷售一空。”滄州吾悅廣場營銷中心工作人員說。

　　記者在現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，“金牛座”里的“LOFT公寓”為單套面積在40余平方米的大開間毛坯房，兩扇屋門外加兩組暖氣片成為層高5.25米公寓現(xiàn)有標(biāo)配，根據(jù)公寓內(nèi)現(xiàn)有管道布局，已為加建夾層預(yù)留出廚房、衛(wèi)生間所需排水管道和排風(fēng)口。記者據(jù)統(tǒng)計，這樣的公寓主要分布在S3、S4號樓3至13層，每層23套。那么，這也意味著，“金牛座”將有506套“LOFT公寓”房源出售。

　　“S3號樓3層有7套毛坯公寓已被改造成‘LOFT公寓’樣板間，用于對外展示暫未有出售計劃。”滄州吾悅廣場營銷中心有工作人員向記者表示，除了在售數(shù)套尾房外，還有7套公寓已被改造成3套“LOFT公寓”樣板間，除1套是在原單套公寓面積基礎(chǔ)上改建外，另外2套分別為“2合1”和“4合1”式組建。根據(jù)銷售人員指引，記者在“LOFT公寓”樣本間現(xiàn)場墻上看到了房屋改造結(jié)構(gòu)平面圖，上面分別載明“2合1”和“4合1”改造成LOFT后一層和二層的空間布局情況。隨后，記者從銷售人員提供的3套“LOFT公寓”樣板間拍攝視頻中發(fā)現(xiàn)，改造后房屋格局普遍為一層是辦公與廚衛(wèi)區(qū)，二層為沐浴和住宿區(qū)。

　　滄州市住建局房地產(chǎn)科有工作人員在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，通過中間加建夾層，將原規(guī)劃為零售商業(yè)用途的房屋，調(diào)整為具有居住辦公功能的商住房，通常是要先履行房屋規(guī)劃設(shè)計變更手續(xù)，其改建后也需經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、消防等職能部門重新組織聯(lián)合驗收。

　　前述知情者向記者表示，吾悅廣場金牛座的“LOFT公寓”實際是以零售商業(yè)報建，按照這一規(guī)劃用途辦理各項審批手續(xù)，經(jīng)竣工驗收備案后，再通過分隔單元、設(shè)立廚房和衛(wèi)生間，加建夾層等操作手法，試圖掩蓋將零售商業(yè)用房改建成居住辦公性質(zhì)公寓的事實。

　　4月8日，滄州市自規(guī)局利用管制科相關(guān)負責(zé)人也向記者證實，吾悅廣場金牛座“LOFT公寓”的“商改住”，屬未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改建的個人行為，不受法律保護。

　　來源：中國房地產(chǎn)報中房頭條