簽訂房屋買賣合同需謹(jǐn)慎

　　尹律師：

　　我近期準(zhǔn)備通過中介在上海買房。對我這樣的工薪階層來說，買房可謂是一件“人生大事”，多少有些顧慮。請問在購房過程中，我需要注意哪些關(guān)鍵問題?

　　上海讀者 吳先生

　　吳先生：

　　您好!對普通百姓來說，買房確實是一件“人生大事”。很多購房者往往要掏空積蓄才能付得起一套房子的首付。然而，在現(xiàn)實中，除了高額的購房款，購買房屋常常還面臨其他風(fēng)險。在這里有幾個問題需要特別注意一下。

　　■ 在合同上簽字視為認(rèn)同全部條款

　　購買房屋是家庭的重大行為。綜合考慮時間成本、辦理手續(xù)等因素，大部分購房人會通過中介機構(gòu)購買房屋。在實踐當(dāng)中，中介機構(gòu)提供的購房合同大都是有固定格式的文本，其中關(guān)于貸款未全部審批成功這一情況，如何處理都有不同選項可以勾選，這一點需要特別注意，在勾選時要給自己預(yù)留空間，以備萬一貸款未能按時發(fā)放，可以及時尋求補救。

　　除此之外，購房合同中還有對買房人逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)、逾期付款的約定解除權(quán)、解除合同后的違約標(biāo)準(zhǔn)等制式規(guī)定，這些均屬于格式文本中的格式條款。

　　對于上述條款，只要購房人在合同上簽字，就視為其同意或認(rèn)可所有條款的內(nèi)容，賣方依據(jù)合同約定要求解除合同、要求按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付賠償金、違約金無可厚非。

　　■ 格式條款中的違約責(zé)任要特別留意

　　《民法典》第四百七十條規(guī)定了一份合同的主要條款有8種，違約責(zé)任就是其中之一。很多中介提供的房屋買賣合同，會將逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)及違約導(dǎo)致違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)以格式條款的形式進行約定。曾經(jīng)有這樣一起糾紛案，買賣雙方簽訂的購房合同中，逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)(總房款的日萬分之五)及違約導(dǎo)致違約解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)(總房款的20%)，就是中介機構(gòu)提供的格式合同的格式條款。

　　這里要明確一下，格式條款并不是不可修改。在實際購房時，買賣雙方可以就合同主要條款等內(nèi)容進行協(xié)商，在補充協(xié)議中具體約定，該約定視為補充約定，可以變更格式合同中的格式條款。

　　所以，購房時買賣雙方認(rèn)為格式合同中的條款不合理，只要經(jīng)過協(xié)商一致，是可以通過補充協(xié)議進行調(diào)整和變更的。

　　實踐中，逾期付款約定違約金的，一般以逾期付款金額作為基數(shù)計算違約金，而非按照合同總價款。購房人如果認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)和計算基數(shù)過高一定要提出異議。

　　■ 如何在房屋買賣中保護最大利益

　　在以往的購房糾紛案中，凡是在合同簽訂、履行和爭議解決時有律師全程參與的，就對保護自己的權(quán)益非常有利。如果每一個重要步驟都有專業(yè)律師的指導(dǎo)和支持，比如賣方在購房人未按期足額付款時及時取證、在合同約定的解除權(quán)成立時及時發(fā)出解除合同的書面通知等，就可以確保證據(jù)鏈條明確具體且完整無瑕疵。

　　所謂“外行看熱鬧、內(nèi)行看門道”，對咱們普通老百姓而言，出售及購買房屋動輒幾百萬元，不只是家庭的重大財產(chǎn)處分行為，更是重大法律行為。

　　如何做盡職調(diào)查、如何簽署合同、履行合同，如何無瑕疵履行合同義務(wù)、在權(quán)利受到侵害時及時取證并合法維權(quán)非常關(guān)鍵，需要專業(yè)人士幫忙審核把關(guān)，抱不得任何僥幸心理。

　　(北京雷杰展達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、律師尹紅志)

　　吳先生